Gastos comunes: Definición y tips para el cálculo

¿Qué son los Gastos Comunes? Son todos los gastos que incurre la comunidad para su normal desarrollo y funcionamiento, así como también los gastos derivados del uso de servicios particulares de cada unidad, estos se comparten entre todos los residentes y copropietarios del recinto. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 4 señala que "Cada copropietario deberá contribuir a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes a dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución."

Tipos de Gastos Comunes

La ley también los divide en dos:

• Gastos comunes ordinarios que representan aquellos ya considerados en el presupuesto anual, como sueldos del personal, mantenimiento de espacios, reparaciones y de consumo, como calefacción, electricidad, agua y otros.
• Gastos comunes extraordinarios, que no están considerados en el presupuesto anual, también entran en la creación de nuevas obras comunes y mejora de los espacios.

¿Cuáles elementos componen los gastos comunes? 

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Los administradores pueden hacer presupuestos o proyecciones de los gastos comunes para el mes entrante, lo que significa que deben estar bien definidos para poder predecirlos, por eso, los gastos comunes ordinarios suelen involucrar elementos como:

A grandes rasgos, los elementos que componen un gasto común son los siguientes: 

1.- Gasto común: se refiere a la porción de los gastos del edificio que le corresponde pagar a la unidad. Para calcularla basta con multiplicar la alícuota de la unidad por el valor total de los gastos del mes. 

2.- Fondos: corresponde al porcentaje de recargo sobre los gastos del mes, esto con la finalidad de tener una reserva en caso de emergencia. 

3.- Cargos por servicios: corresponde al cobro derivado del consumo de servicios como agua caliente o calefacción, esto dependerá del consumo que haya incurrido la unidad, independientemente de la alícuota que esta tenga. 

4.- Cargos particulares: se refiere a los cobros realizados a una o varias unidades en particular, bien sea por concepto de arriendo de espacios comunes o bien multas por faltas al reglamento de copropiedad.

5.- Multas e intereses por atraso: si una unidad no paga su gasto común dentro del plazo, el mismo podrá generar intereses o multas hasta que la deuda sea pagada. 

¿Por qué se pagan gastos comunes? 

La principal razón por la que se pagan los gastos comunes es para hacer posible la vida en comunidad. Imagina que viven en el piso 10 de un edificio, si no se pagarán los gastos comunes, no se podría garantizar el funcionamiento de los ascensores, y seguro no querrás subir y bajar esos 10 pisos todo el tiempo. Además, no habría quién limpie los espacios comunes, pasillos, hall de entrada; no habría conserjes para la recepción de encomiendas o la verificación de las personas que ingresan a la comunidad. 

No habría agua caliente o luz, puesto que no existiría una administración encargada del pago de los servicios. En otras palabras, no sería viable la vida en armonía y el edificio se iría deteriorando y perdiendo su valor. En ese sentido, el pago de los gastos comunes es fundamental, debido a que del mismo depende la conservación del edificio en óptimas condiciones. 

Cabe destacar, que aquellos residentes o copropietarios que no estén habitando la unidad no quedan eximidos de pagar el gasto común, esto porque el condominio sigue teniendo los mismos gastos ordinarios con o sin ellos viviendo dentro, lo que sí bajará considerablemente (pero no dejarán de existir) es el pago de los servicios de agua y luz, dado que se calculan por consumo.

Importancia de un cálculo transparente 

Para lograr que todos paguen los gastos comunes se requiere, entre otras cosas, que el pago de este sea transparente. En ese sentido la forma en que se presenta la información sobre los gastos en los que ha incurrido la comunidad, tiene que ser lo más clara posible. Esto permitirá generar confianza entre los residentes y de esa forma estarán más prestos a pagar sus gastos comunes. Es por esto que para las administraciones, el trabajo de cobranza empieza desde la forma en que se confecciona la minuta de cobro de los gastos comunes. 

Nunca será lo mismo indicar que, se gastaron $200.000 en gastos de reparación a indicar que, se gastaron $200.000 en la compra e instalación de una pieza fundamental para el funcionamiento del portón, esto ocasiona suposiciones por parte de terceros, malos entendidos e incluso desconfianza, por eso, la descripción debe ser lo más específica posible.

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