Cómo funcionan los seguros para edificios y condominios

En Chile, hay un alto nivel de incendios estructurales residenciales, entendidos como aquellos que se producen en casas, edificios, locales comerciales, entre otras dependencias. De acuerdo con estadísticas de la ONEMI, solo en el primer semestre de 2018 hubo 433 siniestros de este tipo.

Mientras que en la Región Metropolitana, las cifras del Cuerpo de Bomberos señalan que a diciembre de 2018 se habían producido 336 eventos, un incremento significativo respecto a 2017 (305). Las comunas de Santiago, Estación Central, Recoleta, Independencia, Providencia, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea fueron las que registraron el mayor número de incidentes.

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La gran mayoría de incendios estructurales “son provocados por el hombre, ya sea por negligencias, descuidos en el uso del fuego o por falta de mantención del sistema eléctrico y de gas”. Pocas veces son intencionales. Pero, independiente de las causas, siempre es prudente contar con un seguro para reducir las consecuencias. En los edificios y condominios prácticamente es obligatorio.

¿Por qué se dice que los seguros contra incendios son prácticamente obligatorios en edificios y condominios?

El artículo 36 de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria dice textualmente: “salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulando el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes”.

Si se descompone el inciso en sus partes esenciales se puede determinar la obligatoriedad del seguro, y cómo la responsabilidad final deriva en el administrador:

• “Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario”: esta salvedad es la que le quita la obligatoriedad al seguro. Sin embargo, es difícil pensar en un reglamento que omita la necesidad de salvaguardar el condominio de este riesgo.
• “Todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas”: si el reglamento no hace la salvedad anterior, se configura automáticamente la obligación de asegurar absolutamente todos los departamentos, oficinas, locales comerciales, etc.
• “Incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que corresponda a la respectiva unidad”: aquí cada copropietario debe pagar un porcentaje de la póliza que cubre los bienes de dominio común.
• “Cada copropietario deberá contratar este seguro”: el primer responsable de cumplir con esta obligación es el dueño de la unidad.
• “En caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel”: aquí es donde la responsabilidad se traspasa al administrador. Por supuesto, el pago de la póliza sigue estando a cargo del propietario que lo verá reflejado en su recibo de gastos comunes.

A la hora de tomar el seguro es importante revisar muy bien la cobertura. Según la Comisión Para el Mercado Financiero de la Superintendencia de Valores y servicios, el seguro de incendios tradicional no cubre:

• Combustión espontánea.
• Incendio a consecuencia de sismo, erupción volcánica, maremoto, huracán, etc.
• Incendio a consecuencia de guerra, invasiones, rebelión, revolución, terrorismo, huelga, provocado por explosión nuclear, etc.
• Incendio provocado intencionalmente por el asegurado o beneficiario del seguro.

Sin embargo, Andrés Merino, miembro del comité ejecutivo de la Asociación de Aseguradores de Chile, dice que en muchas ocasiones este seguro, además de conflagraciones cubre otros siniestros como inundaciones, explosiones, rotura de cañerías y hasta ataques terroristas. Las aseguradoras tienen productos a la medida de todas las necesidades. Lo ideal es contratar una póliza que abarque el mayor número de riesgos.

Asimismo, el monto cubierto por el seguro varía en función del valor del bien raíz, la antigüedad de la propiedad, el número de pisos y la ubicación geográfica.

Pero la responsabilidad de la valuación del inmueble descansa en el administrador. En consecuencia, este debería contratar un tasador experto que le ayude a determinar el valor real, para que, en el desafortunado evento de un siniestro, la comunidad reciba un importe que le permita reparar satisfactoriamente los daños materiales.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que luego de un accidente de incendio, la aseguradora realiza un análisis del monto real de los daños causados y solo pagará lo correspondiente a la reconstrucción de lo dañado. Si la propiedad estaba sobrevaluada no se obtendrá ningún beneficio adicional, aun cuando la póliza haya sido más costosa.

¿Qué pasaría si hay un incendio en la copropiedad y no tiene seguro?

En caso de incendio, lo primero que debe hacer el administrador o el Comité es informar a bomberos y comunicarse con la aseguradora, que de inmediato enviará a un perito para que tase los daños y realice el informe de liquidación.

La SVS dice que, en caso de que la aseguradora y el asegurado se encuentren de acuerdo con el informe de liquidación, la compañía “deberá proceder al pago de la indemnización dentro de los 6 días siguientes de notificada la resolución de la aseguradora sobre el pago de la indemnización”.

Pero ¿qué pasa cuando la copropiedad no cuenta con un seguro de incendio?

Si el reglamento de la copropiedad no hace la salvedad respecto a la no contratación del seguro, sobre el administrador recaerá la responsabilidad a que haya lugar por incumplir un deber en el ejercicio de su profesión y tendrá que asumir las consecuencias judiciales derivadas de esta conducta. Por supuesto, indemnizar a toda la comunidad por dicha omisión tal vez le resulte imposible, por lo que los copropietarios deberán asumir la pérdida.