12/12/2022
En los últimos años, Chile ha aumentado la altura de sus edificaciones. Según cifras del Censo Nacional, en 1970 el porcentaje de las familias que vivían en departamentos era sólo el 7% (116.748), sin embargo, para el año 2002 creció al 12,6% (474.199) y, hasta el momento, representa el 17,5% (1.138.062).
Pero más allá de estos números, hay que anotar que este incremento de unidades residenciales se ha dado en un contexto donde, la falta de suelo y de regulación en momentos específicos, ha derivado en la construcción de mega-edificaciones de bastantes pisos y una alta densificación (número de habitantes por hectárea).
Gran ejemplo de ello son los denominados guetos verticales, como el de Estación Central, donde hay bloques de edificios de hasta 35 pisos con miles de pequeños departamentos en pocas hectáreas.
En algunos casos, estos grandes edificios han generado problemas graves en el espacio que los circunda, como congestión en la movilidad, interrupción del paso de luz natural a viviendas más pequeñas, daño del paisaje y del espacio público, densificación demográfica, ruidos y, en algunos, casos inseguridad.
No obstante, al interior de la comunidad los conflictos tampoco faltan por el exceso de condóminos, y el administrador es el encargado de resolverlos. Estos son algunos de los problemas principales:
El numeral 4 del artículo 2 de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria, divide los gastos comunes ordinarios en cuatro clases:
En ese sentido, algunos residentes de edificios con muchos arrendatarios se niegan a cumplir con esta obligación argumentando que los servicios no son los mejores o que el inmueble presenta daños o no se ha dado un buen mantenimiento, lo que imposibilita el cumplimiento de dicha norma.
Por ejemplo, en 2017 un periodista de la Revista Paula vivió una semana en uno de los guetos verticales de Estación Central y constató cómo algunos deudores se quejaban de la falla recurrente de los ascensores y de la falta de agua en los tanques de reserva, sin que la administración descontará esos percances de los gastos comunes.
En la mayoría de los casos, la falta de atención al mantenimiento o reparación de daños no es a causa de la decidía o indiferencia de la administración, sino al uso continuo de tantos residentes, que acelera el deterioro del inmueble.
En los edificios con muchos arrendatarios resulta difícil la coordinación de residentes a causa de su gran número. Entregarles un comunicado, citarlos a un evento, informarles normas de convivencia e, incluso, actualizar el registro es complicado porque no se pueden tener contacto con ellos rápidamente.
Además, hay que tener presente que la administración debe atender en igualdad de condiciones todas las solicitudes y reclamos de los inquilinos, que en ocasiones pueden ser cientos o miles, haciendo que el trabajo de estudio y respuesta sea agotador.
Es, quizá, uno de los conflictos entre vecinos más recurrentes en todo tipo de condominio, sin embargo, en los edificios de alta densidad demográfica el problema es aún más agudo porque todos los ruidos son más intensos y se filtran con facilidad al departamento contiguo.
En cualquiera caso, al administrador le corresponde mediar entre el infractor y el afectado, empleando primero el diálogo y la conciliación, luego la aplicación de sanciones y, finalmente, la denuncia ante el Juzgado de Policía Local o la Unidad de Justicia Vecinal de cada comuna.
A cualquier conserje le resulta imposible conocer a todos los residentes de una copropiedad con miles de departamentos, lo que vuelve difícil controlar el ingreso de desconocidos a la edificación y genera inseguridad. Esto se complica aún más si la asamblea de copropietarios no ha establecido reglas claras al respecto y no se cuenta con un sistema de control de visitas que incluya lector de identificaciones.
Por lo general, estos edificios de gran densidad cuentan con 149 unidades o menos de estacionamientos, siendo que la cantidad de habitantes es mayor. Esta escasez de estacionamientos se debe a que es obligatorio para todo inmueble someterse a Estudios de Impacto Ambiental, si los estacionamientos son más de 150.
En propiedades tan grandes, donde el control de inquilinos es complejo para el administrador y para el Comité, es muy fácil que el inquilino subarrienda la propiedad, aun cuando el contrato de arrendamiento se lo prohíba. En consecuencia, vive mucha más gente en el edificio, los ruidos aumentan, se gastan más servicios, hay mayor congestión en espacios comunes y, en general, el deterioro es más rápido.
Sin embargo, hoy en día los administradores pueden acceder a un software de administración de edificios, como Comunidad Feliz, que simplifican por completo su gestión y hacen mucho más llevaderos estos problemas. Mediante este sistema, se puede tener un registro completo y actualizado de todos los residentes de la copropiedad y permanecer en contacto con ellos mediante correo electrónico o a través del muro de la comunidad. Además, cuenta con sistema de control de ingresos que incrementa la protección y seguridad del inmueble. Entra y prueba nuestra demo para obtener beneficios únicos.
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