Conflictos en condominios: La morosidad de los gastos comunes

El artículo 5 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, establece para los copropietarios la obligación de pagar los gastos comunes en la periodicidad y plazos determinados en el reglamento de copropiedad. No obstante, el nivel de morosidad en este rubro es altísimo.

Solo en Santiago, por ejemplo, cifras citadas por Publimetro señalan que entre el 25% y 27% de los propietarios presentan mora y la deuda puede durar entre 2 y 7 meses. Situación preocupante si se tiene en cuenta que de estos recursos depende el correcto funcionamiento del edificio o condominio.

Morosidad de los gastos comunes: ¿Por qué ocurre?

Los datos recogidos por Publimetro también señalan que estos gastos aumentaron un 39% entre 2008 y 2018. En la misma línea, cifras del INE revelan que este ítem tuvo un alza en su valor de 4,8% durante el año pasado.

Incrementos bastante altos que afectan la capacidad de pago tanto de arrendatarios como de copropietarios. De acuerdo con una entrevista a Antti Kulppi, CEO de Comunidad Feliz, “65 mil pesos en promedio es lo que pagan los chilenos en gastos comunes, cifra que algunos lugares supera los 200 mil”. En ese sentido, se puede decir que entre las causas principales de la morosidad se encuentra el alto valor de estos.

Además, según Kulppi, la comunicación ineficiente entre copropietario y administrador también impide una cobranza y recaudo eficaz. De hecho, esa es la razón principal por la que Coquimbo y Valparaíso son las comunas con mayor morosidad en este rubro, pues al ser zonas de veraneo los propietarios de las unidades casi siempre están distantes y tienen poco contacto con la administración.

Algo similar sucede en Ñuñoa donde hay muchos departamentos arrendados y "cuando el dueño no vive en la vivienda no se preocupa mucho de los gastos comunes, y pasa mucho que los arrendatarios son los morosos, porque después se van y no les afecta”, según un estudio desarrollado por ingenieros de la U. Católica en 2017.

También están aquellas personas que se atrasan en el pago porque:

• Su presupuesto es limitado y tuvieron que hacer frente a gastos imprevistos.
• Las que se quedaron sin empleo o les fue mal en los negocios.
• Los que simplemente no desean pagar, en ocasiones porque tienen diferencias con la administración.

Respecto a estos últimos, los resultados de un estudio del CGAI (Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria) muestran que un 36% de los morosos “no pagaba porque los gastos comunes no estaban bien explicados, un 40% los consideraba “misteriosos” y un 20% dudaban de la gente que administraba”.

En cualquiera de los casos, hay que tener presente que la deuda de gastos comunes la debe asumir el propietario de la unidad, y que de no pagar a tiempo se expone a:

1. Ser sujeto de algunas estrategias de cobranza, como llamadas telefónicas de cobro y publicación en el cartel de deudores morosos.
2. Que la deuda siga sumando el “interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad” (artículo 5 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria).
3. Ser declarado copropietario inhábil lo que le impide votar en la asamblea.
4. Que le corten el suministro eléctrico al departamento, según el inciso tres del artículo 5 de la Ley de Copropiedad.
5. Pagar indemnizaciones, pues el inciso 5 del artículo 4 de la Ley de Copropiedad dispone que: “si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio”.
6. Que rematen su unidad.

Cabe señalar que actualmente cursa en el Congreso un proyecto para una nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que busca aumentar las sanciones para aquellos copropietarios que registren mora en el pago de gastos comunes por tres o más cuotas.

Son graves las consecuencias de la morosidad de los gastos comunes. Razón por la cual los compradores de departamentos deben prestar especial atención a este ítem para no adquirir una unidad endeudada.

¿Qué pasa cuándo se vende una unidad de condominio endeudada por gastos comunes?

David Peña, gerente comercial de ComunidadFeliz, afirma que “según nuestros análisis de la ley, nosotros indicamos que las deudas de los gastos comunes están asignadas a las propiedades. Entonces cualquier persona que sea dueña de la propiedad tiene la obligación de pagar el gasto común”.

Y es que la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria es clara al respecto en su artículo 4 donde especifica que: “cada copropietario deberá contribuir, tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”.

En ningún momento nombra al arrendatario. Además, el inciso 4 del artículo 4 de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria establece que “la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición”.

En ese sentido, cuando una persona compra una unidad en un condominio o edificio, adquiere también la deuda que esta tenga por concepto de gastos comunes y deberá asumir las consecuencias. Por supuesto, sin perjuicio de su derecho a exigir el pago a su antecesor en el dominio, según el mismo inciso 4 del artículo 4 citado anteriormente.

Para finalizar, es importante advertir que la cobranza eficaz es una de las estrategias más eficientes para reducir la alta tasa de morosidad de los gastos comunes. Comunidad Feliz, con un módulo ideal para ello, permite al administrador enviar recordatorios de pago y a los copropietarios ver su estado de cuenta y pagar en línea. Entra y conoce nuestra aplicación para evitar los impagos en la comunidad.