5/3/2024
En la última década, el mercado inmobiliario en Chile ha experimentado fuertes cambios tanto en el ámbito de los desarrollos residenciales, como en lo que respecta a los proyectos destinados a uso comercial.
Factores económicos, demográficos y culturales, como la disminución del número de habitantes por vivienda, el alza sostenida en su precio o el aumento de la migración internacional, han influido en estas variaciones. Lo anterior, ha modificado de forma sustantiva el tipo de vivienda y de operaciones inmobiliarias más demandadas por los consumidores locales.
A continuación, se presenta un análisis del estado actual del mercado inmobiliario chileno y de las comunas que muestran un mayor crecimiento en esta área.
El mercado inmobiliario nacional se caracteriza por su alto nivel de competencia, debido a una oferta altamente diversificada en la que ningún competidor concentra más de un tercio de la oferta.
Existen alrededor de 200 empresas dedicadas al rubro inmobiliario y dependiendo de su tamaño cuentan con su empresa constructora propia o bien trabajan mediante el sistema de licitación.
Según especialistas, entre el 40% y 70% de los proyectos implementados en las comunas con mayor número de desarrollos en ejecución- San Miguel, Ñuñoa, Providencia y Santiago Centro -está a cargo por inmobiliarias que solo cuentan con un proyecto en venta, lo que es producto del buen nivel de competencia que existe en el territorio nacional.
Otra tendencia muy marcada es el aumento de la edificación en altura, debido a la menor disponibilidad de superficie para construir en las ciudades con mayor concentración de habitantes del país. Dentro de este segmento, sobre un 65% de la oferta de departamentos lo constituyen unidades de hasta 50m2 con valores que no superan las 4000 UF.
Otros factores que explican el aumento en la demanda de este tipo de inmuebles son la disminución del número de habitantes por hogar y las preferencias de quienes buscan adquirir una segunda vivienda que tenga bajos costos de mantención y alta rentabilidad a largo plazo.
En el Gran Santiago, el 52% de la oferta disponible de departamentos nuevos se concentra en unas pocas comunas. Debido a la concentración de servicios, fuentes laborales y el acceso a medios de transporte –como la nueva línea del metro-, Ñuñoa, Estación Central, San Miguel y Santiago Centro son los sectores preferidos de quienes buscan este tipo de vivienda.
Si bien la región metropolitana concentra un 76% de la inversión inmobiliaria a nivel nacional- según un informe de BBVA Research -en regiones se observa el aumento del desarrollo de construcción en altura en ciudades como La Serena, la conurbación Concón, Viña del Mar, Valparaíso y el Gran Concepción.
Uno de los factores que ha fomentado este tipo de desarrollos en regiones son los menores requisitos que las municipalidades ponen a la construcción en altura, en comparación con lo que sucede en la región metropolitana donde el aumento de este tipo de construcción ha traído aparejado un aumento de las restricciones previstas en los planos reguladores.
Si bien el informe elaborado por Colliers Internacional indica que durante este año aumentará la oferta de casas y disminuirá la de departamentos, un estudio sobre el mercado inmobiliario realizado por Techo y Mercado Libre Clasificados da cuenta del radical cambio que se produjo en el país en la década comprendida entre 2007 y 2017.
Según dicho análisis, la demanda por departamentos aumentó en un 19%, alcanzando un 78% de las solicitudes de vivienda, mientras que la demanda de casas pasó de un 41% a un 22% durante el período señalado.
Uno de los factores que explicaría este cambio en las preferencias es el incremento en los precios promedio de las viviendas –considerando el valor de los arriendos-, que en el caso de los departamentos aumentó un 53,3%, mientras que para las casas los precios registraron un alza de un 104,2%.
La diversidad de los actores presentes en el mercado inmobiliario no ha sido un impedimento para el alza sostenida en los precios de la vivienda. En este sentido, el encarecimiento de la vivienda ha marcado un fuerte giro en las preferencias de los consumidores locales.
Según el mencionado informe de Techo y Mercado Libre Clasificados, en la última década la búsqueda de arriendos pasó desde un 31,3% a un 65,2%, mientras que las ventas bajaron en similar proporción, mostrando un retroceso desde un 68,7% a un 34,8% de las operaciones en el período comprendido entre 2007 y 2017.
En lo que respecta al mercado de oficinas, Chile, sobre todo su capital, es un mercado consolidado a nivel regional, no solo debido a las buenas clasificaciones del riesgo país, sino también a los altos estándares de construcción y sustentabilidad de los desarrollos inmobiliarios destinados a fines comerciales.
Sin embargo, el sector comercial se caracteriza actualmente por su baja tasa de vacancia –la menor en Latinoamérica-, y por la baja producción de nuevos proyectos. Pero, es importante señalar, que el sector triplicó su oferta durante la última década, siendo el período comprendido entre los años 2012 y 2015 una de las etapas de mayor producción inmobiliaria en este sector.
Las comunas que concentran la mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios comerciales son Providencia, Vitacura y Las Condes.
La consolidación de la tendencia a la densificación de los barrios más afianzados, tanto en Santiago como en regiones, se traduce en un aumento sostenido de la demanda por nuevas viviendas, sobre todo departamentos, a pesar del leve repunte que puedan tener los precios.
Por su parte, debido al cambio en la regulación que permitirá la entrada de las AFP al mercado de la inversión inmobiliaria, se espera un aumento de los proyectos y de la oferta disponible a nivel nacional.
El mercado inmobiliario sigue siendo un de sectores financieros que más inversionistas atrae, los que requieren de asesoría y preparación para tener una gestión exitosa.
La administración de edificios es una de las áreas más beneficiadas ante el crecimiento de las construcciones urbanas en las comunas. ¿Por qué? Porque se ha ampliado el campo de trabajo ante la integración de nuevos conjuntos habitacionales. Ahora, un administrador tiene la facultad de administrar varios edificios en una misma zona, sin la necesidad de tener que invertir grandes sumas de dinero en traslado para ejercer la administración.
Lo anterior ha provocado que la tarea adquiera un mayor grado de profesionalización, lo que requiere del continuo perfeccionamiento de las labores que conlleva una administración.
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