29/3/2019

Distintos tipos de administradores: ¿puede la comunidad autoadministrarse?

Según el Censo de 2017, en Chile existe más de un millón de edificaciones en altura. Este auge ha hecho crecer la necesidad de contar con personas capacitadas para administrarlos.

De acuerdo con el marco legal vigente, esta labor se puede ejercer de manera independiente –tanto por personas naturales como jurídicas-, sin necesidad de estudios o certificaciones.

Al mismo tiempo, la ley señala la obligatoriedad de tener un Administrador legalmente instituido. Esta dicotomía genera confusiones en algunas comunidades, sobre todo cuando están en su etapa de formación.

Marco legal vigente: la ley de copropiedad inmobiliaria

En 1997 fue promulgada la Ley 19.537, también denominada ley de copropiedad inmobiliaria. Su objetivo es regular la convivencia y administración dentro de este tipo de propiedades.

Órganos administrativos

La administración de una copropiedad la realizan tres órganos administrativos independientes entre sí, pero que deben trabajar conjuntamente en la gestión del condominio. Estos son:

  • La Asamblea de copropietarios
  • El Comité de administración
  • El Administrador

Como se indica en el artículo 17, la Asamblea de copropietarios es quien resuelve todo lo concerniente a la administración del condominio.

Para que la toma de decisiones sea más eficiente, la asamblea elige entre sus miembros a un grupo de representantes. Este se denomina Comité de administración.

El Comité de administración debe contar con al menos tres miembros y elegir un Presidente. Este órgano está facultado para representar a la Asamblea en todas las materias competentes a la administración de la copropiedad.

El Administrador es la persona natural o jurídica –por ejemplo, una empresa de administración-, designada por los copropietarios. Para tal fin se rige por la Ley de copropiedad y por el reglamento de la comunidad.

Relación entre el Comité de administración y el Administrador

Tal como se señalaba más arriba, el Administrador es el encargado de gestionar el correcto funcionamiento de la comunidad y la utilización de los bienes de uso común.

Para lograr este objetivo, debe cautelar que se cumpla con los reglamentos internos de convivencia y –por otra parte-, encargarse de la recaudación y administración de los gastos comunes debiendo dar cuenta al Comité de Administración de su gestión todas las veces que sea requerido.

Para evitar la interferencia entre funciones y los conflictos de interés, la ley exige que el Comité de administración y el Administrador sean órganos separados.

Tipos de administradores que contempla la ley de copropiedad

Para poder ocupar el cargo de Administrador de una comunidad la ley no exige contar con ninguna certificación o estudios pertinentes. Por otra parte, el Administrador puede ser una persona natural o jurídica.

El único requisito obligatorio es que el Administrador no puede al mismo tiempo formar parte del Comité de administración.

Si bien contar con estudios no es obligatorio, es deseable que las comunidades se informen y busquen personas o empresas idóneas dadas la gran cantidad de aspectos técnicos y legales que el Administrador debe gestionar.

En la práctica, las comunidades suelen ser administradas por:

  • Administrador designado por la inmobiliaria al momento de crearse la comunidad. En este caso, es decisión de la Asamblea de copropietarios seguir contando con este servicio o no.
  • Empresa de administración: debido al gran auge de la construcción vertical han surgido empresas que se encargan de capacitar a personas para que administren edificios y condominios. Muchas comunidades optan por estos servicios para optimizar la gestión de la copropiedad debido a la experiencia y prestaciones que ofrecen.
  • Administradores individuales: cualquier persona puede ejercer esta actividad de forma independiente, incluso alguno de los habitantes del edificio o condominio en la medida en que no forme parte del Comité de Administración.

¿Qué es lo que se administra?

Un edificio o condominio requiere que se gestionen al menos los siguientes aspectos para poder funcionar normalmente dentro de lo que establece la ley:

  • Recursos: el administrador debe asegurar la recaudación de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, además de dar un uso correcto a los fondos de emergencia en caso de ser pertinente.
  • Personal: se debe cautelar el pago de las remuneraciones, horas extra y previsión de cada uno de los trabajadores para evitar que la comunidad caiga en incumplimientos legales.
  • Certificaciones y mantenciones: de las instalaciones de gas, ascensores y cada uno de los servicios que así lo requieran.
  • Plan de evacuación y seguros.
  • Áreas y bienes de uso común.

Dada la cantidad de aspectos de diversa índole que se deben administrar en un edificio, las empresas de administración cuentan con software y departamentos que se especializan en las distintas áreas:

  • Área financiera o contable: se ocupa de la recaudación y administración de gastos comunes, fondo de reserva, remuneraciones y de entregar los balances pertinentes al Comité.
  • Área de mantenimiento: se encarga de los contratos con los proveedores de mantención, de las certificaciones, arreglos y revisiones preventivas de ascensores, ductos de gas, fontanería, entre otros.
  • Área legal y técnica: asesoran a las comunidades en materia laboral, seguros de incendio y temas afines a los aspectos técnicos.
  • Recursos humanos: se ocupan de la gestión y capacitación permanente del personal que trabaja para la comunidad.

Generalmente, las empresas de administración se conforman como sociedades SpA con giro de Consejo de administración de edificios y condominios.

¿Se puede autoadministrar una comunidad?

Cuando un condominio se encuentra en etapa de conformación o en situaciones extraordinarias se puede autoadministrar.

Es decir, tal como se señala en el artículo 22, la ley permite que el presidente del Comité de administración asuma la labor de Administrador según el reglamento del condominio mientras dure su mandato o hasta que la asamblea decida lo contrario.

En caso de que la comunidad no cuente con un reglamento, deberá regirse por las normas estipuladas en la ley de copropiedad, tal como se indica en el artículo 30.


Contar con un Administrador competente es fundamental para mantener la convivencia, el orden y la seguridad dentro cada condominio. Por este motivo es importante tener claridad sobre los aspectos legales que rigen esta tarea y ocupar las herramientas tecnológicas que permitan una gestión óptima de la administración.

Equipo ComunidadFeliz
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