¿Cómo manejar filtraciones en condominios y edificios?

Un problema frecuente dentro de las comunidades son las filtraciones, los daños producidos por esta y quien es responsable de cubrir aquellos. Sin embargo, para poder identificar cada uno de estos puntos, se requiere un análisis previo que nos permita distinguir si estamos en presencia de un bien común o un bien exclusivo del copropietario. 

Es por esto que, en la siguiente nota te compartimos los principales aspectos a tener en consideración cuando estamos en presencia de una filtración. 

¿Cómo identificar de dónde proviene la filtración?

Para esto se requiere del análisis de un especialista en filtraciones, para que de acuerdo con sus conocimientos emita un informe donde identifique el verdadero origen de la filtración. 

¿Cómo distinguir un bien común de un bien exclusivo de la unidad?

Bien común:

‍De acuerdo con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442 se entiende como bienes comunes del condominio los siguientes. 

Art.2 Nº3 letra A

“Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos, cimientos, fachadas, cierres perimetrales, muros exteriores y soportantes, elementos estructurales de la edificación, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.”

Por lo tanto, si estamos en presencia de esta situación lo que debemos saber es que las mantenciones y reparaciones de los espacios comunes son responsabilidad de la administración de la comunidad, puesto que, el art.2 Nº9 de la Ley 21.442 indica que dentro de los gastos comunes ordinarios se comprenden los de reparación y mantención.

¿Quién debe responder por los daños provocados por la filtración en un bien común?

Estos deben ser cubiertos por la comunidad, debido a que, la administración no realizó las mantenciones o reparaciones respectivas de los alcantarillados correspondientes.

Bien exclusivo de la unidad:

Si la filtración proviene directamente de un alcantarillado considerado como bien exclusivo de la propiedad de acuerdo con el análisis del experto en filtraciones, le corresponde al dueño de la unidad hacer las reparaciones y mantenciones de aquellas de forma habitual. 

¿Quién responde por los daños provocados por la filtración en un bien exclusivo de la unidad?

La responsabilidad de indemnizar o cubrir los daños causados a consecuencia de la falta de reparación o mantención de los alcantarillados es del propietario de la unidad.

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¿Qué pasa si se requiere una reparación urgente?

• Si el propietario de la unidad está en su unidad, no hay problema alguno, se sigue con el conducto regular, es decir, debe permitir el ingreso a su propiedad para la revisión de la filtración.

• Si estamos en una situación donde se necesite reparar urgentemente la filtración y el propietario de la unidad no se encuentre en ella, el administrador del condominio tiene la facultad para ingresar forzadamente a la propiedad respectiva acompañado de uno de los integrantes del comité de administración, lo que debe quedar establecido en el libro de actas.  

Por otra parte, si por este ingreso forzado se producen daños a la unidad, el responsable de aquello será la comunidad.

¿Qué pasa si la administración del condominio o el dueño de la unidad no quiere responder por los daños? 

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece distintas instancias para resolver dichos conflictos entre ellos: 

• Concurrir a la Municipalidad que corresponda a su domicilio para solicitar una mediación entre las partes del conflicto, con el fin de llegar a un acuerdo entre las partes sin necesidad de buscar una instancia judicial. Art.47 de la Ley 21.442.

• Concurrir al Juzgado de Policía Local que corresponda a la comuna de su domicilio e interponer una denuncia en contra de la administración del condominio o del propietario de la unidad, dependiente cual sea el caso para que los indemnice por los daños causados como consecuencia de las filtraciones por falta de mantención o reparaciones de las alcantarillas. Art.44 de la Ley 21.442.

Reglamento de Copropiedad

Teniendo en cuenta todo lo precedentemente mencionado, es importante además, que revises el Reglamento de Copropiedad de tu comunidad y verifiques si se establece una norma especial que regule estas situaciones.

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