12/12/2022
De acuerdo con cifras del Servicio de Impuestos Internos (SII), al año tributario 2016 habían 82.381 empresas en el rubro de la construcción y 127.294 involucradas con actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler.
Por otro lado, de acuerdo con los registros de la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), a marzo de 2018, 77 fondos inmobiliarios administraban la considerable cifra de 2.716 millones de dólares.
Sin duda tres tipos de organización de naturaleza diferente que contribuyen significativamente al desarrollo del mercado inmobiliario en Chile, pero que muchas personas no dejan de confundir a la hora de hablar de ellas.
Teniendo en cuenta que se trata de conceptos estrechamente relacionados, pero completamente diferentes, vale la pena clarificar las dudas para que los administradores sepan a qué se refieren cada vez que nombran alguno de estos modelos de negocio y cuál es el que más necesita de sus servicios.
En líneas generales y como su nombre lo indica, la constructora es la empresa encargada de construir, es decir, de edificar bienes y ejecutar las obras civiles o de urbanismo.
Al definirla como contribuyente, el SII señala que: “el sector de la construcción, corresponde a una actividad comercial productiva, constituida tanto por personas naturales como jurídicas, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, orientadas a la elaboración bienes inmuebles, estando presentes la prestación de servicios de construcción y concesiones viales”.
En ese sentido, una constructora es una unidad de producción de obras civiles y de urbanismo (inmuebles, carreteras, puentes, estadios, etc.) que puede ejecutar, entre otras, las siguientes funciones:
Sobre la constructora recae la responsabilidad del éxito de cada proyecto, es decir de que sea ejecutado según lo planificado. Por supuesto, se conforma de capitales privados y cuenta con un equipo de colaboradores especializados en sus áreas de trabajo, como arquitectos, ingenieros civiles, maestros de obra, carpinteros, entre otros.
La inmobiliaria se encarga de comercializar los inmuebles que hacen parte de su stock, actuando como intermediaria entre vendedores y compradores; es decir entre los clientes y las constructoras y/o propietario de bienes raíces a la venta. Aunque algunas también extienden su portafolio a la gestión de propiedades en alquiler, responsabilizándose así de todo el proceso relacionado con selección de inquilinos, arrendamiento y cobranza de la renta.
Por lo general, las inmobiliarias cuentan con un amplio abanico de ofertas de inmuebles tanto nuevos como usados y de diferentes tipos: casas, apartamentos, lotes, fincas, oficinas y locales.
Por supuesto, una inmobiliaria puede construir sus propios inmuebles para la venta y alquiler. Pero en ese caso, también estaría asumiendo el rol de constructora.
De acuerdo con la Comisión para el Mercado Financiero, un fondo de inversión es “el patrimonio integrado por aportes realizados por partícipes destinados exclusivamente para su inversión en valores y bienes que la ley permita, que administra una sociedad anónima por cuenta y riesgo de los partícipes o aportantes.
Es decir que se trata del capital reunido por grupo de inversionistas y entregado para su administración a una sociedad anónima especializada en la administración de recursos de terceros –que cobra una comisión por tal labor-, con el fin exclusivo de invertirlo en valores y bienes autorizados por la Ley Única de Fondos (Ley N° 20.712).
En el caso de los fondos de inversión inmobiliaria, como su nombre lo indica, se trata de un fondo que busca rentabilidad para sus aportantes a partir de inversiones en el mercado inmobiliario, que pueden ir desde el financiamiento de construcciones hasta la compra de bienes raíces sobre los cuales se generará una rentabilidad a partir de su arrendamiento y/o valorización de los activos.
Generalmente, la cuota de entrada a estos fondos es alta, y la rentabilidad depende de factores como el valor de los arriendos, la velocidad de construcción y venta de los inmuebles, la eficiencia en la administración y factores económicos, como la variación del valor de la moneda, el comportamiento del mercado inmobiliario, etc.
En primer lugar, se puede hablar de que la constructora y la inmobiliaria son empresas en el sentido estricto de la palabra, con sociedad constituida, capitales, trabajadores, entre otros elementos. El fondo, por otra parte, es un patrimonio, una reunión de capitales administrados por una Administradora General de Fondos (AGF) que sí es una empresa.
Luego, se puede hablar de las siguientes diferencias palpables:
Teniendo claros los conceptos y las diferencias entre los tres tipos de organización, la pregunta que se abre es: ¿cuál de las tres le conviene más del administrador?
Sin duda la respuesta es la inmobiliaria, pues tienen que tener un administrador al momento que empiezan a comercializar el edificio, y generalmente las inmobiliarias trabajan con un grupo de administradores que ellos mismos seleccionan y son quiene administrarán los condominios. Es por eso que quienes ejerzan esta labor deben estar continuamente aprendiendo acerca de cómo realizar su función de la mejor manera.
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