3/5/2019

Conflictos en Comunidad: "Vecinos ruidosos - ¿Qué hacer como Administrador?

Vivir en un condominio o edificio tiene ventajas valiosas, como mayor seguridad, buena ubicación y acceso a zonas comunes difíciles de tener en una casa: piscina, gimnasio, etc. Sin embargo, es muy común encontrarse con la problemática de los vecinos ruidosos; fiestas, peleas, gritos, electrodomésticos a todo volumen y reparaciones locativas suelen ser las mayores fuentes de ruidos molestos en las comunidades. Lo peor es cuando los ruidos son a altas horas de la noche, muy temprano en la mañana o los domingos, supuestos días destinados a descansar.

En ese contexto, el administrador se erige como la figura a solucionar este tipo de problemas, ya que entre sus funciones se encuentra hacer cumplir la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria. Esta habla, en el número 14 del artículo 26 del Reglamento de la Ley de Copropiedad inmobiliaria,  sobre “Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad”.

Sumado a esto, el número 7 del artículo 26 del Reglamento de la Ley también faculta al administrador para velar por el cumplimiento del reglamento de la copropiedad, es decir, el conjunto de normas establecidas por la comunidad para procurar la sana convivencia. En éste debe haber especificaciones claras sobre los ruidos permitidos y los horarios y días en que se pueden adelantar reparaciones locativas, así como las sanciones que se aplicarán a quienes incumplan la norma.

Pero ¿qué hacer cómo administrador ante los vecinos ruidosos?

Lo primero que debe hacer el administrador ante dicha problemática es citar a los infractores para hablar con ellos y explicarles qué ruidos están prohibidos y cuáles están permitidos y durante qué días y horarios.

Si éstos no colaboran al respecto, el administrador puede aplicar las multas previstas en el reglamento del condominio y hacerla valer junto a los gastos comunes. Cabe señalar que en algunas comunidades se estipula como sanción la prohibición de usar los espacios compartidos del edificio, como la piscina o el gimnasio. En dado caso, éste tendrá que implementar los mecanismos necesarios para hacer cumplir la norma.

También puede denunciar ante la autoridad judicial dicho comportamiento con base en los términos del artículo 32 de la Ley Sobre Copropiedad Inmobiliaria. Entre sus especificaciones, esta norma prohíbe “ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios…” o “provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso”. Así mismo, castiga a los copropietarios infractores de este mandato con multas que pueden oscilar entre 1 a 3 UTM, que serán impuestas por Carabineros y deberán ser canceladas en el Juzgado de Policía Local correspondiente.

Cabe señalar que en los casos de reincidencia, la multa podría llegar al doble y se puede acusar tanto a los vecinos ruidosos como al dueño de la copropiedad, quien será responsable subsidiario de la sanción.

¿Y qué se entiende por reincidencia?

El mismo artículo 32 define como reincidencia la comisión de “la misma infracción, aun si ésta afectare a personas diversas, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa”.

¿Cómo poner la denuncia?

El artículo 32 faculta tanto al afectado como al Comité Administrativo y al Administrador para poner la denuncia ante Carabineros o directamente en el Juzgado Local. Para ello, cuenta con un plazo de hasta tres meses después de generados los ruidos molestos.

Con respecto a la precitada prohibición de “provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso”, vale la pena señalar que el Decreto N° 38 del Ministerio del Medio Ambiente establece que en el caso de que un vecino ruidoso supere los 55 decibeles desde las 7:00 de la mañana hasta las 9:00 de la noche, o los 45 decibeles desde las 9:00 de la noche hasta las 7:00 de la mañana, puede ser denunciado ante la autoridad correspondiente.

No obstante, en el número 13 de su artículo 6, el precitado decreto define la Fuente Emisora de Ruido como “toda actividad productiva, comercial, de esparcimiento y de servicios, faenas constructivas y elementos de infraestructura que generen emisiones de ruido hacia la comunidad”. Pero en la letra C de su artículo 5 excluye de dicha definición “La actividad propia del uso de viviendas y edificaciones habitacionales, tales como voces, circulación y reunión de personas, mascotas, electrodomésticos, arreglos, reparaciones domésticas y similares realizadas en este tipo de viviendas”.

En todo caso, la norma tiene un margen de interpretación bastante amplio y es, de acuerdo con el abogado Ignacio Allendes de la firma Legal Chile, el mecanismo más eficaz para proteger a la comunidad de los vecinos ruidosos en horas inapropiadas. Como ya se señaló, basta con interponer la demanda ante el Juzgado de Policía Local.

No olvidar las disposiciones de las municipalidades

La Ley también faculta a los municipios para regular, por medio de ordenanzas, los ruidos molestos generados en el territorio de su jurisdicción. A finales del 2018 se determinó que durante el año hubo aproximadamente 1.611 denuncias provenientes de las comunas de Antofagasta, Viña del Mar, Coquimbo y Punta Arenas, lo que ha definitivo que puedan levantar ordenanzas como en el caso de la municipalidad de Santiago en el 2016.

Por lo tanto, es importante que el administrador revise bien la normativa al respecto en su comuna para encontrar un arma más para enfrentar a los vecinos ruidosos dentro del condominio.

Para finalizar, cabe señalar que un buen software de administración, como Comunidad Feliz, puede ayudar al administrador en la gestión de la copropiedad e, incluso, en el tratamiento de los vecinos ruidosos al facilitar un muro en el que todos los residentes y copropietarios puedan opinar y hacer sus quejas y reclamos. Entra a nuestra demo para obtener beneficios únicos.


Equipo ComunidadFeliz
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