12/12/2022
El título II de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria denominado “De la administración de los condominios”, comprende los artículos 17 a al 35, y hace expresa alusión a los procedimientos y regulaciones de la administración de los condominios y los edificios.
Considerando que es de especial interés para los administradores de copropiedades conocer en profundidad esta norma, y con el fin de potenciar diferentes aspectos de su gestión, se resumen a continuación los aspectos más relevantes de la ley:
Todos los tópicos relacionados con la administración de la copropiedad serán resueltos en asamblea ordinaria o extraordinaria de copropietarios.
Cabe señalar que las sesiones ordinarias deberán celebrarse a lo menos, una vez al año, aunque el artículo 20 (inc. 3) del Reglamento de la Ley, señala que tienen que celebrarse en las oportunidades y con la periodicidad que la asamblea lo determine. En estas se tratan los diferentes temas de interés de los copropietarios y se hacen diferentes acuerdos para el funcionamiento futuro de la comunidad, asimismo, el administrador tiene la obligación de rendir cuentas sobre su gestión.
Por su parte, las sesiones extraordinarias se celebran cuando lo exijan las necesidades del condominio, cuando lo pida el comité de administración o cuando lo peticionan los copropietarios, siempre que representen, al menos, el 15% de los derechos en la propiedad.
Entre los puntos que se debe tocar en una asamblea extraordinaria se encuentran:
1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Enajenación (transferencia), arrendamientos o constitución de gravámenes de bienes de uso común.
3. Obras como reconstrucción o demolición del condominio.
4. Solicitud a la Dirección de Obras Municipales para modificar o dejar sin validez la declaración que integró al condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
5. Delegación de facultades al Comité de Administración.
6. Remoción total o parcial de los miembros del Comité de Administración.
7. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un año, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8. Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
9. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para esos fines.
10. Modificaciones de destino de las unidades del condominio.
11. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
12. Obras de alteración o/y ampliaciones del condominio o de sus unidades.
13. Construcciones, cambios de destino o alteraciones en los bienes comunes.
Si el administrador no realiza la respectiva citación a asamblea, esta debe ser realizada por el comité de administración, mediante su presidente y por los medios que este disponga, con anticipación mínima de cinco días y máxima de quince.
En lo que respecta al porcentaje de asistencia que deben tener las sesiones, la Ley especifica lo siguiente:
Cuando las asambleas extraordinarias traten los temas del 1 al 5 del artículo 17, la asistencia mínima debe ser del 80% en ambas citaciones y los acuerdos se tomarán con el voto favorable del 75%.
Si estas tratan de modificar el reglamento de copropiedad que tenga que ver con la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, para constituirse la asamblea deben estar presenten el 90% como mínimo de los derechos del condominio, y los acuerdos se tomaran con el 85% a favor.
En los condominios de viviendas sociales, las asambleas ordinarias y extraordinarias, deben ser constituidas por un mínimo del 50% de los derechos del condominio y los acuerdos deben tomarse por el 50% a favor.
Todo propietario tiene la obligación de asistir a las asambleas, ya sea de forma personal o debidamente representado por un tercero.
Cabe señalar que sólo los copropietarios que no presentan morosidad en el pago de los gastos comunes (hábiles) tienen derecho a un sólo voto en la asamblea (proporcional a sus derechos sobre el condominio) y pueden aspirar a cargos de representación. Además, el administrador no podrá representar a ningún copropietario en estas instancias de decisión.
Los acuerdos que se tomen en las reuniones ya sean ordinarias o extraordinarias, deberán ser acatados por todos los copropietarios, independiente si hayan votado a favor o si asistieron a la votación. Ahora bien, se debe dejar constancia de estas resoluciones en un libro de actas foliado, las cuales deben ser firmadas por el Comité de Administración, o por copropietarios designados, quedando el documento en poder del presidente del Comité. Si lo anterior no se cumple, será sancionada la infracción con una multa de 3 UTM.
En esta, la asamblea tiene que nombrar el comité de administración, conformado por un mínimo de tres copropietarios, y estableciendo el tiempo en el que este durará en sus funciones (siempre inferior a tres años).
Todo condominio debe ser administrado por el administrador nombrado por la asamblea de copropietarios en sesión ordinaria. A falta de éste, el presidente del comité de administración deberá asumir su papel.
Cabe señalar que la permanencia el administrador en su cargo no es fija, dura solo hasta el momento en que la comunidad lo determine, pudiendo retirarlo del cargo cuando bien le parezca.
En este artículo se señalan todas las funciones del administrador, advirtiendo que entre ellas se encuentran las que le asigne la asamblea y las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
Por lo demás, el administrador está obligado a rendir cuentas documentadas de su gestión cuando:
Todo condominio puede dividirse en subadministraciones, siempre que se establezcan mediante el reglamento de copropiedad o asamblea. Sus funciones y su relación con la administración central deberán ser especificadas en el reglamento de la copropiedad.
En líneas anteriores, se ha mencionado el reglamento de copropiedad como cuerpo normativo al cual acudir en momentos específicos. El artículo 28 señala que este reglamento debe ser acordado por los copropietarios para, entre otras cosas, fijar sus derechos y deberes, determinar los derechos de cada unidad sobre los bienes de dominio común, definir la cuota de cada copropietario para los gastos comunes, establecer todo lo concerniente a la administración, concretar multas y sanciones y, en términos generales, determinar su régimen administrativo.
Este debe ser dictado por el propietario del condominio y debe tener en cuenta las características de la propiedad. Es importante tener claro que en el primer reglamento y en sus modificaciones no se puede estipular la prohibición del ingreso a empresas relacionadas con servicios de telecomunicaciones, además de adoptar acuerdos exclusivos con alguna de ellas.
Una vez que se ha conformado como vivienda el 75% de las unidades que conforman el condominio, el administrador convocará a asamblea extraordinaria para modificar el primer reglamento.
Los copropietarios que se encuentren inconformes con las normas del reglamento pueden presentar la respectiva demanda ante el tribunal correspondiente, solicitando la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas.
En esta acción judicial el administrador hará de representante legal de los demás copropietarios.
Es la clave de la convivencia en comunidad. Los ocupantes de cada unidad deben ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el ejercicio de la sana actividad de los demás residentes de la copropiedad.
Estas disputas serán resueltas por los juzgados de policía local. Debido a las facultades de su ejercicio, estos organismos pueden declarar nulos los acuerdos adoptados, citar a asamblea de copropietarios, adoptar las medidas necesarias para la solución de las disputas, entre otras actividades.
La municipalidad puede atender extrajudicialmente los conflictos entre los copropietarios o entre éstos y el administrador.
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