12/12/2022
¿Qué es prorrateo? ¿Por qué es importante para un edificio? En Chile, la copropiedad inmobiliaria se ha convertido en una excelente solución habitacional. De hecho, los resultados del primer catastro de construcciones en altura, desarrollado por Mi Entorno, señalan que en el país hay más de 30 mil edificios, de los cuales 18.502 pertenecen a la categoría de condominio.
En este contexto, el artículo 3 de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, indica que “cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común”. Y es ahí donde el prorrateo empieza a jugar un papel fundamental para determinar tanto el derecho como el deber de cada vivienda sobre los bienes de la comunidad. En este post te explicaremos todo lo que debes saber al respecto.
El diccionario de la Real Academia Española define el prorrateo como la “repartición de una cantidad, obligación o carga entre varias personas, proporcionada a lo que debe tocar a cada una”. Es, en definitiva, dividir algo de manera proporcional.
Para ejemplificar, supongamos que una herencia de 1.000.000 de dólares se debe repartir en partes iguales entre 5 personas. El prorrateo indica que cada individuo recibirá 200.000 dólares.
Aplicado al campo de la copropiedad inmobiliaria, el concepto hace referencia al porcentaje sobre los bienes comunes que le corresponden a cada unidad habitacional.
El artículo 3 de la Ley 19.537, señala que “el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.
¿Qué es el avalúo? Este término se refiere a la estimación del valor comercial de un inmueble demostrado en valores monetarios por medio de un decreto técnico que estudia las condiciones físicas y urbanas de un activo inmueble.
Adicionalmente, el SII señala que el avalúo prorrateado de los bienes comunes de una unidad acogida a la Ley 19.537, se calcula multiplicando el porcentaje de prorrateo de la unidad por el avalúo de todos los bienes comunes de la copropiedad.
Por ejemplo, si el avalúo de los bienes de uso común es de 748.709.220 pesos y el porcentaje de prorrateo es de 1.0438 (%), la operación aritmética a aplicar sería:
748.709.220 X 1.0438 / 100 = 7.815.026.
Ese sería el avalúo de prorrateo de los bienes de dominio común.
En la guía para calcular el avalúo de un bien raíz, elaborada por el SII, se advierte que las propiedades acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria tienen que sumar al avalúo de la unidad un monto correspondiente al avalúo de los bienes comunes a los que tiene derecho.
Por lo tanto, el avalúo total de la propiedad se determina sumando el avalúo de la unidad más el avalúo de los bienes de dominio común:
Avalúo del bien raíz = avalúo de la unidad + avalúo de prorrateo de los bienes comunes.
Una fórmula sencilla donde, ya se sabe, el avalúo de prorrateo de los bienes comunes se calcula multiplicando el avalúo de estos por el porcentaje de prorrateo de la unidad (tal y como se hizo en el ejemplo anterior).
No obstante, en la guía en mención el SII recuerda a los copropietarios y administradores que a la hora de realizar esta operación hay que tener presente que dentro de los inmuebles acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria se hallan dos grandes categorías:
Construcciones fraccionadas en unidades, ubicadas en un terreno de dominio común.
En dado caso, el inmueble (unidad) no posee avalúo de terreno propio. Sin embargo, sí debe calcular el avalúo de la construcción y sumarlo al prorrateado del bien común para determinar con precisión el avalúo fiscal total de la propiedad.
Son los predios, con construcciones o proyectos de construcción aprobados, que poseen de forma simultánea sitios de dominio exclusivo de cada copropietario y terrenos de uso o propiedad común.
En este caso la unidad posee tanto el avalúo de terreno como el avalúo de construcción propio; montos que al ser adicionados a avalúo prorrateado del bien común derivan en el avalúo fiscal total de la propiedad.
Las características de los bienes de uso común se pueden encontrar en el sitio web del SII, en la sección “Consulta de antecedentes del bien raíz”, opción “Consulta detallada”.
Al respecto, cabe señalar que como resultado de la Declaración Jurada cálculo de avalúo fiscal de bienes raíces acogidos a la Ley de Copropiedad, el Servicio de Impuestos Internos “entrega el avalúo fiscal y el % de prorrateo que le corresponde a cada unidad del condominio sobre el bien común”.
Por su parte, la inmobiliaria se encargará de incorporar en el Reglamento de Copropiedad los porcentajes de prorrateo de cada unidad con respecto a los bienes de uso común, así como de inscribirlos en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces.
El artículo 4° de la Ley de Copropiedad establece que “cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”.
En consecuencia, el porcentaje de prorrateo también es indispensable a la hora de calcular la contribución que cada copropietario debe realizar para sufragar los gastos comunes del condominio.
Calcular el prorrateo de forma manual puede resultar complejo. En la actualidad, existen plataformas que optimizan la gestión de comunidades, como ComunidadFeliz.cl, y simplifican las obligaciones que esta requiere.
Supongamos que luego de consultar en el sitio del SII los antecedentes de X copropiedad, conseguimos que esta se halla acogida al régimen de copropiedad tipo B, posee un avalúo total de 859.321.225 pesos y tienen un porcentaje de prorrateo para cada unidad del 1,0532 %.
Como ya se sabe, para determinar el avalúo de prorrateo correspondiente a la unidad, hay que multiplicar el avalúo total del bien común por el porcentaje de prorrateo. Así que la operación sería la siguiente:
859.321.225 X 1,0532 /100 = 9.050.371.
Una vez obtenido este avalúo del prorrateo, se procede a sumarlo al avalúo de la unidad, con el fin de obtener el monto del avalúo total del bien raíz:
Avalúo total del bien raíz = avalúo unidad + avalúo de prorrateo del bien común.
Suponiendo que el avalúo fiscal de la unidad es de $31.525.550, el resultado final sería el siguiente:
$31.525.550 (avalúo de la unidad) + 9.050.371 (avalúo de prorrateo del bien común) = 40.575921 (avalúo bien raíz = 34.290.214).
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