11/5/18

Modificación Ley Copropiedad Inmobiliaria - N19.537

Habrá una obligación legal de rendir cuenta mensual de los gastos comunes

Artículo 20.- Serán funciones del Administrador:

1)   Cuidar los bienes de dominio común.

2)   Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran,  entre otras,   las de gas y los ascensores.

3)   Ejecutar los actos de administración y conservación, así  como los de carácter urgente que sean ejecutados sin recabar previamente acuerdo de la Asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.

4)   Recaudar los gastos comunes.

5)   Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.

6)   Representar en juicio, activa y pasivamente,a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.

7)   Citar a reunión de la asamblea.

8)   Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

9)   Suspender, o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del Comité de Administración, del servicio eléctrico,de telecomunicaciones y/o de gas que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

10) Contratar y poner términos a los contratos  de trabajadores de la copropiedad,  previo acuerdo del Comité de Administración, salvo que dicha facultad le haya sido  delegada por la Asamblea de Copropietarios.

11) Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.

12) Las que la Asamblea de Copropietarios le conceda.

Pueden descargar el proyecto de ley aquí:

Descargar

La Ley 19.537 tiene más de 20 años de vigencia

Será importante que esta ley se modifique debido a que la tendencia de la construcción en Chile es más vertical que horizontal. Eso significa que hay más edificios y cada vez son más altos, llevando los problemas de morosidad y vida en comunidad, cada vez a un nivel más alto.

Además se debe considerar:

1.          Que,sólo en Santiago se estima que existen más de 24 mil edificios de departamentos con problemas de morosidad [1]. En Chile, el 47% de los copropietarios adeuda al menos un mes de gastos comunes, el 30% de los copropietarios adeuda hasta tres períodos, y el 16% adeuda el pago de los gastos comunes por más tiempo [2].

2.          Que,las razones que asisten a los copropietarios para no los gastos comunes son múltiples, y pueden deberse a diversos factores. Así, un estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, determinó que las principales razones son: (i) Problemas de carácter económico, (ii) otros sostienen que no pagan porque los gastos comunes no están bien explicados (36%), (iii) otros consideran que los gastos comunes son “misteriosos” (40%) y (iv) otro sector duda de la gente que administra [3] (20%).

3.          Que,los problemas de morosidad asociados al pago de gastos comunes, es por tanto,de carácter generalizado y es una fuente inagotable de conflictos al interiorde la comunidad. De hecho, un estudio aplicado por la empresa auditora Uberinmobiliario, identificó que menos del 5% de los copropietarios se encuentran satisfechos con la determinación de los montos de los gastos comunes.

4.          Que,a pesar de esto, la ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria no establece una regulación mayor respecto a este problema y no contempla una instancia de mediación, sea voluntaria u obligatoria, que permita  alcanzar una resolución pacífica del conflicto; sino por el contrario, el legislador otorga competencia general al Juez de Policía Local para la resolución de los conflictos que resulten de la ley de copropiedad, cuestión que presupone el ejercicio de una acción legal, obien otorga competencia al Juez de Letras a través del procedimiento ejecutivo para el cobro de los gastos impagos, dotando al aviso de cobro de mérito ejecutivo.

5.          Asílas cosas, la solución pacífica de conflictos en torno a este tema, queda entregado por tanto, a la autorregulación de la comunidad, siendo esta quien deberá fijar en el reglamento de copropiedad respectivo, de manera voluntaria,un procedimiento de impugnación o reclamo sobre el monto o el proceso de determinación del monto de los gastos comunes, en el caso que lo consideren pertinente, como instancia previa a la sede jurisdiccional.

6.          Esta mediación tendrá por objeto contribuir a la resolución de los conflictos suscitados a propósito de la determinación del monto de los gastos comunes.Así, se establece al Juez de Policía Local como tercero imparcial encargado demediar entre la comunidad, la administración y el copropietario, permitiéndoles alcanzar acuerdos que satisfagan las pretensiones de ambas partes.

[1] Disponible en: http://www.economiaynegocios.cl/noticias/noticias.asp?id=173234.

[2] Disponible en: http://www.elmercurio.com/blogs/2015/08/24/34621/Morosidad-en-gastos-comunes.aspx.

[3] Estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile. Principales conclusiones disponibles en:

https://www.publimetro.cl/cl/noticias/2016/12/29/arrendatarios-desconocen-que-los-gastos-comunes-deben-ser-pagados-por-los-duenos.html

Pueden probar ComunidadFeliz.cl en:

www.ComunidadFeliz.cl

Equipo ComunidadFeliz
Software de Administración de Edificios y Condominios
¡Paga fácilmente tus gastos comunes!
Prueba gratis ComunidadFeliz
Compartir

Comentarios

Últimas Publicaciones