Problemas condominales: ¿Qué hacer si no quieren pagar los gastos comunes?

El artículo 5 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, establece para los copropietarios la obligatoriedad de pagar los gastos comunes en la periodicidad y plazos definidos en el reglamento de copropiedad. Sin embargo, el nivel de morosidad en este ítem ha ido en aumento en los últimos años.

La empresa de auditoría inmobiliaria a Uberinmobiliario realizó en el 2017 un estudio donde se muestra que hubo menos 5% en el nivel de satisfacción por el pago de gastos comunes, debido al aumento de los costos y la inestabilidad administrativa de los inmuebles, lo que ha generado un mayor adeudo.

Ante dicha situación, el mismo artículo 5 establece que, si se “incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad”.

En ese sentido, según el artículo 23 de la norma pre-citada, el administrador, encargado del cobro y recaudo de los gastos comunes, tiene la potestad de aplicar sobre la deuda la máxima convencional, siempre que no haya un interés especial establecido en el reglamento.

¿Y cuál es el monto de la tasa máxima de interés convencional?

El valor de la tasa de interés es publicado por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Usualmente, tiene una vigencia de 30 días, debe aplicarse en operaciones no reajustables en moneda nacional de menos de 90 días y, según el inciso 4 del artículo 6 de la Ley sobre operaciones de crédito de dinero, no puede sobrepasar un 50% al interés corriente.

Entonces ¿cómo aplicar esta tasa de interés?

Antes que cualquier cosa, el administrador debe dividir el valor de la tasa máxima convencional por el número de días del año para poder definir el valor de tasa de interés para un día.

Una vez que ha determinado el valor de la tasa diaria, debe multiplicarlo por el número de días en mora que registre el copropietario. Luego, tiene que multiplicar el resultado de dicha operación por el valor total de la deuda y dividirlo entre 100, obteniendo así el interés real a sumar al monto adeudado por gastos comunes.

Este es un proceso bastante complejo, que se dificulta más en la medida que aumenta la mora y el número de deudores; de ahí que los softwares de administración de edificios como ComunidadFeliz se hayan posicionado como una excelente solución al respecto. Entre sus funcionalidades se encuentra el cálculo automático de gastos comunes, añadiendo los intereses por mora que tengan lugar.

¿Y qué hacer si los copropietarios no desean pagar los intereses por mora en el pago de los gastos comunes?

Al ser un cobro plenamente tipificado en la norma es legal y el copropietario moroso tiene la obligación de pagarlos, a menos que, mediante acuerdo de pago, logre un descuento sobre los mismos. De no hacerlo, el administrador puede proceder a la ejecución de métodos coactivos:

• Declararlo copropietario inhábil, en los términos del numeral 2 del artículo 6 de la Copropiedad Inmobiliaria. Esto le impide votar en decisiones importantes dentro de la asamblea de copropietarios.
• Corte del suministro eléctrico. El inciso tres del artículo 5 de la Ley de Copropiedad establece que, con previa autorización del Comité de Administración, el administrador puede cortar este servicio a los copropietarios que adeuden 3 o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes. Si la copropiedad no dispone de sistemas propios de control para el pago de dicho servicio, la empresa que lo suministre deberá suspenderlo a petición escrita del administrador, por supuesto, con previa autorización del Comité de Administración.
• Se puede llegar al remate de la propiedad. Sin embargo, aunque no existe un monto de deuda mínimo para dicho procedimiento, realizarlo es costoso y complejo, por lo que sólo debería aplicarse en casos extremos donde el monto de la deuda lo amerite. En los demás casos, lo más recomendable es un cobro prejurídico ajustado a la ley, con cartas de cobranza, avisos, acuerdos de pago, etc.

Asimismo, si estos mecanismos no funcionan, siempre está la opción de recurrir a las instancias judiciales. Al respecto, el inciso final del artículo 33 de la Ley de Copropiedad establece que: “El cobro de gastos comunes se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo”.

Finalmente, cabe señalar que el inciso 5 del artículo 4 de la Ley de Copropiedad dispone que: “si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes se viere disminuido el valor del condominio, o surgiese una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio”.

En ese sentido, ante eventualidades de ese tipo, el deudor moroso también tendría que indemnizar a los afectados. Es bueno que el administrador le haga saber esto por escrito a la hora de realizar la cobranza.

Por lo demás, solo queda señalar que una gestión de cobranza eficiente es la mejor forma de reducir los índices de endeudamiento de los copropietarios.

El software de Administración de ComunidadFeliz.cl cuenta con un módulo ideal para hacerlo le permite al administrador estar al tanto de los departamentos que no han pagado, las cuotas que adeudan y los intereses que van sumando, pudiendo generar cartas de cobranzas constante y llevar un registro del tiempo de retraso al momento de pagar.