9/6/2023
Con la nueva Ley de Copropiedad 21.442, publicada el pasado abril del 2022, las administraciones y comités de edificios han tenido que modificar muchas normas internas, debido a esto, la llegada del reglamento de la ley ha sido muy esperada por todos, tanto que comunidades se abstuvieron de actualizar su reglamento de copropiedad interno, esperando este último documento legal, que le diera fin a la gran transición legislativa que viven todos los condominios desde inicios del año pasado.
Finalmente, en la segunda semana de enero 2023, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicó el Borrador del Reglamento de la ley 21.442, que aborda detalles sobre la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Descarga el borrador del reglamento de la ley 21.442 aquí y entérate de los cambios:
En sus 33 páginas, el reglamento aborda los 65 artículos, más un reglamento tipo y artículos transitorios, entregando detalles y nuevas especificaciones que ayudan a la interpretación de la ley.
El primero que debemos mencionar, es que las disposiciones del reglamento de copropiedad de cada edificio que no se ajusten a este reglamento (cuando sea formal), serán nulas.
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¡Ahora sí! Entremos en detalle sobre los artículos dentro del Borrador del Reglamento de Copropiedad:
Artículo 1 - Reafirma el ámbito para la aplicación del reglamento, que es solo para los condominios que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria guiado por la ley 21.442 o aquellos que se hubieren acogido a la derogada ley 19.537.
Artículo 2 - Se repasan conceptos que trajo la nueva ley y se presentan nuevos:
Algunos ya conocidos, como la Secretaría Ejecutiva de Condominios, que es el órgano asesor del MINVU, Subadministrador, quien es la persona para ejecutar labores de administración, bajo la supervisión del administrador general del edificio o comité, o el Registro de Copropietarios, que es un archivo que recopila toda la información de los copropietarios de un edificio, y al cual le dedica todo el artículo 6 con detalles y características.
No obstante, propone una nueva figura: Administrador Provisional, que es una persona designada por gobiernos regionales, municipalidades, o servicios de vivienda y urbanización, durante una sola vez, para condominios de viviendas sociales que no cuenten con una administración formal.
Artículo 3 - Habla de que para acoger un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, este se debe presentar a la Dirección de Obras Municipales, una copia autorizada del primer reglamento de copropiedad, junto a otros detalles.
Artículo 4 - Menciona que las materias no reguladas en el reglamento de copropiedad del edificio, serán reguladas por el reglamento de la ley.
Artículo 5 - Especifica con mayor detalle el ejercicio de derechos en el condominio.
Artículo 6 - Se explaya en detalles sobre el Registro de Copropietarios, con plazos para actualizarlo, información que debe contener y formatos.
Si bien puede abrumar, recuerda que ComunidadFeliz hizo una función específica para el Registro de Copropietarios que facilitará toda esta transición.
Artículo 7 - habla de los pasos y consideraciones que debe seguir el copropietario cuando este no desee que el ocupante de su unidad le represente en asamblea, aun así, esto no significa que el residente no pueda asistir, solo que no se contabiliza para los quórum.
Artículo 8 - entrega información sobre la facultad de representación en las sesiones, si el copropietario no designa a un representante o si éste falta a pesar de haber sido designado.
Artículo 9 - da detalles sobre de la contribución a las obligaciones económicas del condominio a través de especificación en el reglamento de copropiedad.
Artículo 10 - se extiende con los convenios de pago, especificando condiciones para realizar los acuerdos, personas involucradas y qué hacer según la morosidad.
Artículo 11 - Aclara puntos sobre limitaciones y/o restricciones que se le dan al uso de cada unidad dentro del condominio. Aprovecha para reafirmar la importancia del registro de copropietarios.
Artículo 12 - Dedicado a la Asamblea de Copropietarios, especifica todo lo relacionado con la consulta a los copropietarios.
Artículo 13 - entrega detalles sobre quiénes participan en la consulta, por cierto, con ComunidadFeliz puedes llevar a cabo estas consultas escritas con facilidad, orden y en línea con la ley.
Artículo 14 - Aclara información sobre la constitución de las asambleas de copropietarios, considerando a las personalidades dentro de él, quórums y cómo contabilizarlos.
Artículo 15 - Habla de las sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios, sobre cuándo deben suceder, quórum y plazos.
Artículo 16 - Profundiza en las asambleas virtuales / telemáticas, y establece 6 nuevos requisitos para llevarlas a cabo, de cualquier manera, con ComunidadFeliz podrás realizarlas sin problemas y todo dentro del software que usas para administrar tu edificio.
Artículo 17 - Dicta los detalles sobre la participación de las unidades en las asambleas y sus votos.
Artículo 18 - Extiende información relacionada al comité de administración del edificio, desglosando la designación del presidente del comité, sorteos, influencia del registro de copropietarios, entre otros.
Artículo 19 - habla sobre las respuestas a las solicitudes dentro del libro de novedades, sobre los plazos y personas designadas para responderlas.
Artículo 20 - Ausencia del administrador, entrega información sobre qué hacer, si por impedimento, la administración no puede ejercer su cargo.
Artículo 21 - Entrega información sobre la contabilidad del condominio y las responsabilidades de la administración asociadas a ellas. Enfocándose también en los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, así como el fondo común de reserva y las multas e intereses.
Artículo 22 - Menciona detalles sobre la denuncia ante infracciones, dentro de estas, cuándo el administrador debe pedir al tribunal sanciones, o cuándo no debe participar el tribunal.
Artículo 23 - Especifica detalles sobre el acta del primer administrador, junto a sus plazos y condiciones.
Artículo 24 - Habla sobre los deberes de cuidado, incluyendo las mantenciones de redes internas de servicios básicos, infraestructura y otros casos relacionados con el edificio.
Artículo 25 - Suspensión del suministro de servicios básicos, da detalles sobre quién está facultado para autorizar la suspensión de servicios dentro del edificio ante morosidad.
Artículo 26 - Se extiende en la publicidad de la información sobre la rendición de cuentas del administrador, sobre cuándo debe este proporcionar la documentación correspondiente.
Artículo 27 - Destaca el balance de ingresos y egresos, sobre cuándo el administrador debe rendir esta información, en cuáles ocasiones y sus plazos establecidos.
Aprovechamos para contarte que ComunidadFeliz tiene una funcionalidad completa de ingresos y egresos pensada para que sea tan fácil como descargar un reporte y presentarlo.
Artículo 28 - Subadministraciones, entrega, finalmente, todos los detalles sobre la subadministración del edificio.
Artículo 29 - Subcomités, habla sobre las funciones del subcomité y sus responsabilidades, así como los momentos en los que estos se pueden designar.
Artículo 30 - Indica la obligatoriedad de tener subadministraciones, en este caso, aquellos condominios que cuenten con más de 200 unidades con destino habitacional.
Artículo 31 - Se refiere al Plan de Emergencia, sobre que todo condominio debe tener un plan ante siniestros o catástrofes. Explica quién debe hacerlo y cómo se valida.
Artículo 32 - Habla sobre el plan de evacuación, la participación de la administración y comité sobre esto y dónde suscribirlo.
Artículo 33 - Explica cómo se valida el plan de emergencia ante Carabineros de Chile y Bomberos.
Artículo 34 - Menciona detalles sobre el ingreso forzoso a las unidades, según condiciones y protocolo.
Artículo 35 - Seguro colectivo contra incendio, explica que los condominios de uso habitacional debe tener su seguro contra incendio.
En ese sentido, en ComunidadFeliz ya contamos con varias opciones completas y en línea con la ley sobre Seguros de Incendios.
Artículo 36 - Especifica la contratación del seguro colectivo contra incendio y sus detalles.
Artículo 37 - Habla acerca de los quórums para la contratación, renovación y término de pólizas de seguros colectivos contra incendios.
Artículo 38 - Se refiere al seguro colectivo contra incendios en viviendas sociales.
Artículo 39 - Explica la constitución de la copropiedad inmobiliaria, sobre cómo acoger un condominio ante el régimen de copropiedad y cuál es el procedimiento.
Artículo 40 - Entrega información sobre las promesas de compraventa de unidades enajenables y de sitios urbanizados.
Artículo 41 - Informa sobre el término de la copropiedad inmobiliaria, especificando los documentos requeridos para dejar sin efecto el régimen de copropiedad inmobiliaria.
Artículo 42 - Habla acerca de los estacionamientos en un edificio, mencionando artículos de la ley que lo rigen.
Artículo 43 - Especifica la asignación de estacionamientos para personas con discapacidad.
Artículo 44 - Explica todo sobre los bienes comunes diferenciados y sus estándares mínimos de estacionamiento, sobre condominios que tienen más de 200 unidades con destino habitacional.
Artículo 45 - Menciona detalles sobre las viviendas económicas como condominios sociales.
Artículo 46 - Indica las responsabilidades del administrador provisional, este es un artículo muy importante dado que se presenta como una nueva figura.
Artículo 47 - Entrega información sobre el cobro de los gastos comunes y convenios con empresas de servicios básicos, como energía eléctrica, agua, gas y otros.
Artículo 48 - Habla sobre el fondo común de reserva de las viviendas sociales, especificando su porcentaje de aporte mensual y cómo acceder a él.
Artículo 49 - Entrega información relacionada a los estacionamientos para vehículos en los condominios de viviendas sociales.
Artículo 50 - Informa puntos sobre los estacionamientos para bicicletas en los condominios de viviendas sociales.
Artículo 51 - Especifica temas sobre la subdivisión de un condominio en viviendas sociales.
Artículo 52 - Profundiza en las normas aplicables a la subdivisión de un condominio de viviendas sociales.
Artículo 53 - Explica la competencia para la resolución de conflictos, sobre cuáles entidades pueden participar en estos.
Artículo 54 - Menciona las condiciones en las que puede participar el juzgado de policía local en temas de conflictos condominales.
Artículo 55 - Habla de los jueces árbitros y cómo pueden participar en la resolución de problemas.
Artículo 56 - Informa cuándo las municipalidades deben ser partícipes de los conflictos en condominios.
Artículo 57 - Especifica información sobre las secretarías regionales ministeriales de vivienda y urbanismo, mencionando artículos de la ley sobre reclamaciones por infracciones de las administraciones.
Artículo 58 - Extiende información sobre las reclamaciones en contra de las direcciones de obras municipales en segunda instancia.
Artículo 59 - Habla sobre los recursos que se pueden interponer.
Artículo 60 - Explica la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Artículo 61 - Menciona las facultades de la Secretaría Ejecutiva de Condominios a lo largo de 7 puntos.
Artículo 62 - Informa todo sobre el Registro de Condominios y cómo participa la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el proceso.
Artículo 63 - Habla sobre la Asamblea Anual de Residentes, mencionando los quórum y entidad organizadora.
Artículo 64 - Explica el Reglamento Tipo, para aquellos condominios que se hayan creado antes de la entrada en vigencia de la ley u otras condiciones.
Artículo 65 - Explica la supletoriedad del Reglamento Tipo, indicando a cuáles condominios es aplicable y a cuáles no.
Por último, para finalizar el Borrador del Reglamento de Copropiedad, se mencionan artículos transitorios, que se desglosan en 3.
Artículo 1° - Recuerda el plazo de la vigencia de la ley derogada N°19.537.
Artículo 2° - Habla sobre la vigencia diferida de la obligación de contratar un seguro colectivo contra incendios en los condominios, indicando sus plazos.
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Artículo 3° - Explica cómo las empresas que prestan servicios básicos deben dotar medidores individuales, y otros detalles.
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