11/3/2019

Ley de Copropiedad N° 19.537 – Parte I "LEY 19537"

La Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997, regula los condominios, definidos por el Minvu como “terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común”. Es decir, aquellas propiedades donde diferentes dueños tienen derechos exclusivos sobre los inmuebles que poseen, y derechos compartidos sobre los espacios comunes. Como tal, esta normativa prevalece sobre el régimen común de la propiedad en general y de la propiedad de bienes raíces en particular, reglamentado por el Código Civil, y es clave en la administración de este tipo de propiedades. Vale la pena profundizar un poco sobre ella.

¿Por qué salió la Ley 19.537?

De acuerdo con la obra “Copropiedad Inmobiliaria”, de José Manuel Figueroa, el auge inmobiliario experimentado en Chile durante los últimos años dio origen a la normativa contenida en la Ley 19.537 porque, tanto al sector construcción como al Estado, les urgía un marco normativo que recogiera la legislación vigente en ese momento y creará nuevas instituciones y lineamientos para la gestión de los condominios, cada días más populares en el suelo urbano del país.

Si se mira la historia de Ley 19.537 en términos más jurídicos, esta derogó la Ley Nº 6.071, sobre “Propiedad Horizontal”, que en su momento permitió en el país que los diferentes pisos de un edificio y los departamentos que lo constituían pudieran pertenecer a diversos propietarios, manteniéndose determinados bienes en copropiedad.

De acuerdo con mensaje del presidente de la República del 8 de junio de 1995, citado en la historia en mención, producto de la ley 6.071 y las dinámicas económicas y sociales del país, las ciudades se poblaron rápidamente y la vida en comunidad en edificios y complejos habitacionales se hizo común; lo que conlleva a la necesidad de dictar una nueva norma porque “la legislación vigente sobre propiedad horizontal hoy en día no regula todas las situaciones que genera la vida en comunidad, propósito que se alcanzará con la dictación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”.

Con la Ley 19.537 se pretendía modernizar el marco normativo que regulaba las copropiedades inmobiliarias, facilitar la inversión en proyectos de condominio relevantes, responder a los requerimientos de planificación urbana, flexibilizar la administración de este tipo de propiedades y optimizar la autonomía de la voluntad dándole mayor peso a los acuerdos de los copropietarios.

¿Ha ayudado en algo tenerla?

Por supuesto que sí. En primer lugar, la aplicación del reglamento de copropiedad ha contribuido a regular los conflictos de las comunidades y, en cierta forma, se ha convertido en la base para impulsar una mejor convivencia en este tipo de copropiedades inmobiliarias.

¿Cuales son los artículos de la Ley más importantes que afectan más la vida de copropiedad?

Uno de los artículo que inciden directamente a la vida cotidiana en copropiedad es el artículo 32 de la Ley 19.537 que establece que:

los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio. Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.

Lo anterior es un aporte jurídico importante para dirimir, en cualquier instancia, los conflictos comunes que aquejan a las comunidades.

Por otra parte, la norma les brinda a los a los miembros del Comité de Administración de condominios en general la posibilidad de participar activamente en la toma de decisiones relevantes y en la organización misma de la copropiedad, siempre en busca de su beneficio. Sumado a ello, es una herramienta importante para optimizar la transparencia de la administración. Específicamente, en su artículo 23 inciso 4°, establece cuatro momentos en que se puede exigir una rendición de cuentas del administrador:

  1. En las fechas determinadas para ello, usualmente hacia fines de año, o cuando se desarrolla la Asamblea Ordinaria anual.
  2. Cuando el Administrador entrega su cargo al finalizar su gestión.
  3. Cuando lo solicite la Asamblea de Copropietarios.
  4. Cada vez que lo solicite el Comité de Administración.

De esta manera los copropietarios pueden estar más tranquilos con respecto al manejo que se le da a los recursos de la copropiedad, reduciendo así el riesgo de que el presupuesto se desvíe o no sea bien empleado.

Por supuesto, la ley tiene algunas falencias en lo que respecta a la gestión de las moras de las cuotas de gastos comunes y la administración de características que, en el momento en que se redactó la norma las edificaciones no las poseían pero ahora sí gracias al desarrollo inmobiliario del país: piscinas, gimnasios, lavanderías, etc.

Sin embargo, en el Senado se encuentra un proyecto para una nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el que se busca perfeccionar la normativa vigente e incrementar las sanciones para aquellos copropietarios que se atrasan en el pago de los gastos comunes por más de tres cuotas; así como las disposiciones necesarias para reglamentar la administración de las características que hoy poseen los condominios. Es decir que la norma, una vez actualizada, será más funcional.

¿Cual es el procedimiento para las personas que no cumplan esa Ley, que tendría que hacer un administrador?

Cabe señalar que, una vez el condominio se acoge a la ley 19.537, la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración, el Administrador y los copropietarios deben cumplir 100% con lo allí establecido.

Si esto no se efectúa, el administrador está facultado para hacer la denuncia al Juez de policía Local, el cual debido al incumplimiento de la legislación puede emitir sanciones representadas en multas que van de una a tres U.T.M. Además, el tribunal tiene la facultad de elevar al doble el monto en caso de que el propietario cometa reincidencia, contando las respectivas indemnizaciones que correspondan.

No obstante, la legislación contempla el cumplimiento de fechas, montos y las condiciones para la aplicación de las multas. Estos requisitos deben respetarse para no caer en causas injustificadas o infracciones realizadas por la arbitrariamente.

 

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