¿Quién paga los daños por lluvias y filtraciones en edificios? Actualizado 2024

Hoy, las lluvias en Santiago y regiones de Chile están arrasando con edificios y condominios que no estuvieron preparados, llegando a causar daños significativos, tanto a las estructuras como a las unidades de los residentes.

Los daños por agua pueden surgir de diversas maneras, incluyendo inundaciones, filtraciones y desbordes de sistemas de drenaje. En muchas ocasiones, surge la pregunta sobre quién es responsable de pagar por estos daños, lo que puede llevar a conflictos entre propietarios, inquilinos y administradores de edificios.

¿Quién paga entonces por los daños? ¿El propietario del edificio, la comunidad o el residente?

Depende, lee a continuación qué hacer en caso de cuál tipo de daño

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Tipos de daños por lluvias en edificios y quién se hace responsable

Las lluvias pueden causar una variedad de daños en edificios y condominios. Entender los tipos de daños más comunes es esencial para poder prevenirlos y gestionarlos adecuadamente cuando ocurren.

Te contamos cuáles son los daños más comunes que puedes encontrar en comunidades por exceso de humedad o lluvias 👇

a. Daños Estructurales en el edificio

Las lluvias intensas y prolongadas pueden debilitar la estructura de un edificio, especialmente si hay problemas previos de construcción o mantenimiento. Estos daños pueden incluir:

- Grietas en paredes y techos.

- Hundimientos o desplazamientos en la estructura.

- Deterioro del cemento y del hormigón debido a la humedad constante.

- Si el daño estructural está en un espacio comun: Lo paga o la garantía de la inmobiliaria si sigue vigente, o el seguro obligatorio de espacios comunes del edificio. Siempre y cuando esté estipulado en el contrato entre ambas partes.

Cabe destacar, que en la mayoría de los casos, la vigencia de la garantía por parte de la inmobiliaria es de 10 años. 

Si el edificio no cuenta con seguro de espacios comunes, o la póliza del mismo no cubre este tipo de daños, lo deberá pagar la comunidad a través del gasto común.

- Si el daño estructural está dentro de una unidad: Suele ser responsabilidad del propietario de la unidad, no del arrendatario. A menos que esté en el contrato de arriendo que sea el arrendatario quien se encargue de reparar este tipo de daños.

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b. Filtraciones y Humedad en el condominio

Las filtraciones de agua son uno de los problemas más comunes en los edificios durante la temporada de lluvias. Estas pueden ocurrir debido a:

- Fugas en el techo o en las ventanas.

- Deficiencias en el sellado de juntas y paredes.

- Problemas con el sistema de drenaje del edificio.

Las filtraciones pueden llevar a problemas de moho y hongos, que no solo dañan la estructura sino que también pueden afectar la salud de los residentes.

- Si el daño está en un espacio común: nuevamente, se deberá considerar en la garantía de la inmobiliaria, o al seguro del edificio. En este caso, podría considerarse como un daño que afecta las instalaciones del edificio, por lo que el usual de garantía que entrega la inmobiliaria es de 5 años.

- Si el daño estructural está dentro de una unidad: si existen filtraciones o humedad dentro de la unidad, se debe consultar primero el contrato de arriendo donde se especifican cuáles son las reparaciones mayores y las reparaciones menores, en general, este tipo de daños los cubre el propietario al ser una reparación mayor de la unidad.

Si el departamento es nuevo, es posible que se pueda recurrir a la garantía de postventa en la inmobiliaria. Pero siempre dependerá de si está vigente.

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c. Daños a la Propiedad Personal del arrendatario o copropietario

Además de los daños estructurales, las lluvias pueden afectar los bienes personales de los residentes. Esto incluye:

- Muebles y electrodomésticos dañados por el agua.

- Pérdida de documentos importantes y objetos de valor.

- Daños en vehículos estacionados en sótanos o garajes inundados.

‍Si una filtración o inundación afectan mis artículos personales: En este caso se sugiere la revisión de un especialista para definir la razón de la filtración ¿Fue por falta de mantenimiento? ¿O por alguna alteración que se hizo en dicho espacio?

Si la filtración fuese por falta de mantenimiento, la responsabilidad de responder sobre artículos personales podría recaer sobre el propietario o sobre la misma comunidad a través del gasto común.

¿Qué espacios de un edificio suelen ser más vulnerables a daños por lluvias?

a. Inundación de sótanos y garajes  

Un ejemplo común de daños por lluvias es la inundación de sótanos y garajes. Esto puede ocurrir cuando el sistema de drenaje no es adecuado o está obstruido. Las inundaciones pueden causar daños importantes a los vehículos y a las instalaciones eléctricas ubicadas en estas áreas.

b. Filtraciones en pisos superiores  

Otro ejemplo típico es la filtración de agua en los pisos superiores de un edificio. Esto puede suceder debido a problemas con el techo o con las ventanas mal selladas. Las filtraciones pueden causar manchas de humedad, desprendimiento de pintura y crecimiento de moho en las paredes y techos.

c. Daños en espacios comunes  

Las áreas comunes de los condominios, como pasillos, salas de eventos y gimnasios, también pueden verse afectadas por las lluvias. Por ejemplo, el agua puede filtrarse a través de las puertas y ventanas mal selladas, causando daños en los suelos y equipos de estas áreas.

  d. Problemas en el Sistema Eléctrico  

El agua puede entrar en los conductos eléctricos, causando cortocircuitos y apagones. Esto no solo puede dañar los electrodomésticos de los residentes, sino que también representa un riesgo significativo de incendio.

¿Qué hacer ante lapresencia de daños en la comunidad por lluvias?

El paso a paso depende de la figura que tengas:

👉Si eres parte de la administración o comité del edificio: Deberás registrar los daños y notificar a la aseguradora e inmobiliaria (si es que aplica la garantía), para activar el seguro y comenzar lo antes posible con las reparaciones necesarias. De igual manera, se deberá notificar a la comunidad de la identificación del problema y acciones tomadas.

👉Si eres residente o trabajador del edificio: registra fotográficamente el daño junto a una breve descripción escrita para compartirlo a la administración o miembro del comité. Además, de ser posible, ten proactividad, si encuentras una gotera, avisa a los trabajadores para asear el área y ubicar un cubo temporal para evitar derrames y resbalones.

Consideraciones finales para comunidades 

Enfrentar daños por lluvias en un edificio o condominio puede ser una situación desafiante tanto para los propietarios como para los administradores.

Sin embargo, entender claramente las responsabilidades legales y tomar medidas preventivas adecuadas puede marcar una gran diferencia en la gestión efectiva de estos daños. Considera estos últimos puntos:

- Rol del Seguro: Tener un seguro adecuado es fundamental para cubrir los costos de reparación. Es importante que tanto los administradores como los propietarios entiendan qué cubre su seguro y cómo proceder en caso de daños.

-Procedimientos en Caso de Daños: Seguir un procedimiento claro para documentar, notificar y reclamar daños es esencial para una gestión eficiente y para minimizar el impacto de las lluvias.

- Mantenimiento Preventivo: La prevención es clave. Un mantenimiento regular y adecuado puede reducir significativamente el riesgo de daños por lluvias y proteger la inversión en la propiedad.

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