8/2/2019

Conoce los términos más mencionados en administración

El futuro del mercado inmobiliario es prometedor. De acuerdo con los resultados de un reporte de la Corporación de Bienes de Capital (CBC), las inversiones en el sector previstas para el quinquenio 2016-2020 alcanzarán los  10.194 millones de dólares (monto supera a los 6.042 millones de dólares del catastro de inversión minera para el mismo periodo). Lo anterior, involucra la construcción de viviendas, obras de comercio, hoteles, oficinas y salud, entre otros.

En ese sentido, el mercado inmobiliario chileno es un ramillete de oportunidades en cuanto a la administración de edificios. No obstante, es importante que, junto con este crecimiento, los administradores cuenten con la preparación necesaria para realizar una gestión eficiente.

Es importante, por lo tanto, que se conozcan algunos conceptos que a continuación se detallan:

1. Software de administración

Son soluciones tecnológicas que favorecen la automatización y optimización de la gestión en los procesos de la administración de propiedades. La utilización de esta herramienta permite el ahorro de tiempo, la gestión de personal, la cobranza de obligaciones financieras de propietarios y el acceso de información en tiempo real, entre otras aplicaciones.

2. Fondos de inversión

Los fondos de inversión inmobiliaria son instrumentos financieros que se conforman por la colocación de capital de un grupo de personas naturales o jurídicas. Estos recursos se utilizan para la compra de activos inmuebles residenciales con el fin de generar rentas fijas por concepto de arriendo.

3. Edificios Multifamily

Son edificios de un solo dueño destinados exclusivamente para arriendo. Su modelo de administración profesional se enfoca en el servicio y la atención de los clientes/arrendatario, en la aplicación de herramientas tecnológicas para la reducción de gastos operacionales y la selección de inquilinos. En esta modalidad, se suele recaudar un gasto común invariable basado en un presupuesto anual de gastos.

4. Prorrateo

En general, el prorrateo es el reparto de una cantidad u obligación entre varios individuos. En términos de copropiedad inmobiliaria se entiende como el porcentaje que debe entregar cada copropietario, cuantificado en los gastos comunes, por concepto del uso de espacios compartidos. Existen dos tipo de prorrateo

● Prorrateo primario: distribuye los gastos indirectos de producción entre los departamentos de la empresa. Es decir, los gastos referentes a los que se deben a la luz, agua, gas, instalaciones, máquinas, etc... se integran y se dividen, conforme a unos parámetros, en los diferentes departamentos.

● Prorrateo secundario: se emplea luego de que el primario haya culminado, éste consiste en dividir los  que generan las distintas áreas de producción de un principal objetivo de este tipo de prorrateo es el de mantener un impuesto proporcional.

5. Crowdfunding Inmobiliario

Es un sistema que permite realizar inversiones en el sector inmobiliario. Funciona a través de una plataforma que se encarga de escoger y seleccionar activos para su compra y remodelación, para después generar ganancias por concepto de ventas. Posibilita el acceso al mercado, por medio de la entrega de un porcentaje de una propiedad, a personas que no cuentan con el capital completo para la adquisición de un bien inmueble.

6. Unidades

En su artículo 2, la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria las define como “los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo”. Por ejemplo, si se trata de un edificio de departamentos, la unidad es ese inmueble en cuestión.

7. Asamblea de propietarios

Se reconoce como la principal autoridad en términos de la administración de condominios. Su principal función es poner a discusión los temas que tengan que ver con los intereses de los propietarios e implantar acuerdos que beneficien a la comunidad.

Existen dos tipos de asambleas: las ordinarias y las extraordinarias. Las primeras deben conformarse al menos una vez al año, convenir materias de gestión y de preocupación general. La segunda, en cambio, se debe conformar cada vez que se requiera por causa de una eventualidad en el edificio, por solicitud del Comité de administración o de los copropietarios que apoderen como mínimo un 15% de los derechos del condominio.

8. Comité de administración

Es el encargado de elaborar el reglamento interno de la comunidad, realizar peticiones para la conformación de asambleas y planificar líneas de acción en cuanto a la gestión administrativa. La Ley de Copropiedad estipula que puede ser conformado por cualquier copropietario o cónyuge y establece como mínimo 3 miembros ratificados por la asamblea sin mencionar un número máximo de integrantes

9. Fondo común de reserva

Es un fondo determinado por la Ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria destinado a prevenir y enfrentar eventos que alteren el funcionamiento normal de un condominio o edificio.

En término de la legislación debe usarse para "atender reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos”.

Su conformación, en primera instancia, está determinado por el recargo sobre los gastos comunes que fije la asamblea en una sesión extraordinaria.

10. Constructoras, inmobiliarias y administración

Aunque estos tres conceptos son usados regularmente, suelen ser objetos de confusión. En primer lugar, la constructora es la empresa que edifica el bien inmueble. La inmobiliaria, por su parte, actúa como intermediaria vendiendo o arrendando lo que la constructora edifica. Por último, la administración se encarga de la gestión del espacio físico y la convivencia entre los vecinos.

11. Reglamento de copropiedad

Es un documento elaborado por el comité de copropietario que establece los preceptos que determinan la convivencia y las relaciones entre los habitantes de la comunidad. En concreto, establece derechos y obligaciones, limitaciones, define las áreas comunes y los sectores en que se divide el edificio. Además, en relación el documento mencione las líneas de acción que posee tanto el comité como el administrador.

12. Nuevos actores en el mercado

La expansión del mercado inmobiliario en Chile ha provocado el surgimiento de nuevas necesidades en los inversores, por lo tanto, nuevas propuestas de valor. Es el caso de Capitalizarme, una plataforma web elaborada con el objetivo de despejar la incertidumbre de todas aquellas personas que pretenden tener una vivienda para destinarla a renta o a uso habitacional.

Estos 12 conceptos pueden ayudar a profundizar en el mercado inmobiliario. No obstante, este sector es inmenso y la terminología puede dar pie para la creación de un diccionario de miles de páginas. Para ser un experto en el tema, es necesario capacitarse cada vez que se presente la oportunidad.

Equipo ComunidadFeliz
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